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楼市伊说|绍兴库存全省第一,房价会降?

2019-07-17记者:伊旭松 来源:绍兴楼市网
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昨天,好地网推?#22303;?#19968;则消息:《2019上半年,浙江11个地市:谁的库存涨了,谁跌了?(市区篇)》,按照其中的数据,绍兴库存高居全省第一。

▲来源好地网
▲来源好地网

今天有多位朋友向我转发了这篇文章,有人含蓄咨询,有人直白提问,库存这么高,绍兴房价要降?#22303;?#21527;?

1

绍兴库存是杭州四倍?

现代社会,很多人都爱看数据,因为他们相信数据是不会骗?#35828;摹?/p>

“好地网”的这篇文章同样“言之有据?#20445;?/p>

统计时间从2019年1月1日至6月30日;统计的范围是浙江全省11市(市区范围)成交宅地(含商住地),剔除商住地商业部分,竞配自?#32622;?#31215;以及保障房、安置房之类不可售面积。

最终的数据是:绍兴市区新增住宅库存最多,高达296.2万平方米;?#26725;?#31532;二位杭州市区71.4万平方米的4倍;住宅库存增加的还有丽水、温州、舟山、衢州和台州等市区。

图片来源网络
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这种算法该怎么评价呢?

我个人觉得最准确的应该是八个字?#26477;?#21333;相加,略作参考。

给出这个评价原因何在,且听我慢慢说。

2

顶着“库存爆?#20303;?#20381;旧火爆

从拍地入手,将建筑面积简单相加,这样的新增库存数据当然有道理,这些出让的土地上面迟早会建房子,这些房子迟早会入市,入市之后可不就是库存吗?

但放眼绍?#35828;?#21069;的楼市格局,哪里能看出一丁点库存泰山压顶的样子呢?

无论是在城西区域,在镜湖核心区还是在城南甚至?#26725;?#27743;,每个板块的在售项目差不多一只手都能数的过来。

去过售楼部的购房者会发现,销售顾问似乎一点也不着?#20445;?#33258;己?#21830;?#36873;的房源远不如想象的充裕。

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更为直观的是网签的成交均价,与三个月前相比,多个年度成交排行榜位居前列的楼盘,6、7月的成交均价都有10%~20%的上涨。

房源不见多起来,房价一天天上涨,本该起到平衡市场供求关系作用的库存却丝毫不见踪影,这种奇怪的现象让很多人百思不得其解。

3

这库存只适合“望?#20998;箍省?/strong>

个中原因用一个成语就能概括:望?#20998;箍省?/strong>

现在以土地出让为标准计算的库存,都只是购房者遥遥可望的青梅,或许能在脑海中激发出记忆中的酸味,却无法真正“解?#30465;啊?/p>

当前的楼市,不要说今年出让的地块,就是去年出让的地块,开盘都是“遥遥无期“。

2018年9月5日,上海星海时尚地产竞得镜湖中心区3-5号地块,至今没有公开过开盘的时间表。

2018年11月23日,武汉地产统建集团竞得越城区则水牌1号地块,至今也仅仅是项目公示,没有公开过开盘时间。

2018年11月27日,中铁房地产集团华东有限公司竞得镜湖曲屯路1号地块,项目刚刚“发声“,售楼部还没造好,更?#36824;?#24067;过开盘时间。

倒是2018年12月大家房产拿下的曲屯路21号地块进度较快,上周末“都市风尚生活馆“开放,开盘应该不远了。

……

略作计算可以看到,这些开发进度在半年以上的地块,总建筑面积就接近74万平方?#20303;?strong>如果按照当前越城区平均每套134平方米的面积计算,这就是5500多套房源

而整个2019年上半年,越城区的住宅和商业总成交才不到9000?#20303;?/p>

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如果加上今年一季度出让的大批涉宅土地,可以想见,如果这些楼盘全部入市,当前的楼市格局会有怎样的“画风大变”。

4

钱多多这次杠上了房多多

开发速度减慢正是当前绍兴楼市格局结构?#21592;?#21270;的结果。

过去两三年风生水起的“高周转“已经风光不再,无论是全国TOP级的房企,还是崛起于本地的明星房企,都在”降速“。

从拿地到开盘,此前某房企的标准是“456?#20445;?#20063;就是拿地之后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正;之后,有更极?#35828;?#20570;法是进一步提速,从由“456”提高到了“345”……

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而从之前的举例可以看到,众多开发商别说4个月开盘,拿地半年以上都可以慢慢来。

以前的开发商为什么动作要快?

一方面是为了抓住机会窗口,在预期上升的时候好卖房子;另一方面就是开发的钱也都是从市场上“高价”借来的,加快开发节奏能让这些钱最大限度发挥作用。

但在今年上半年,资金环境较为宽松,在一系?#24515;?#21608;期调节和货币工具的引导下,融资成本进一步降低,融资规模明显扩张。根据中国人民银行官网7月12日发布的2019年上半年社会融资规模增量统计数据报告。

初步统计,我国上半年社会融资规模增量累计为13.23万亿元,比上年同期多3.18万亿元,增幅超过30%。

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简单的说,开发商手里“便宜”的钱多了,自然就有底气慢慢来。

?#36865;猓?016年率先掀起开发浪潮的多是激进的民企,而在去年下半年拿地的多是稳健的央企国企,这也导致不着急的项目越来越多。

另一方面,聚焦到绍兴市场上,2019年上半年越城区的成交数据显示,当前新房成交的平均户均面积为134平方米,这已经明显属于改善型置业。

在这样的市场中,购房者大部分都是“换房一族?#20445;?#19981;仅有房,而且有多套住房,只要未来房价的上涨预期没有过分强?#36965;?#20182;们买房并不急迫。

可以说,这一次钱多多杠上房多多,大家都不?#20445;?#25151;价波动的可能性自然也不会很大。

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简单总结一下:库存的确在增加,但因为开发速度减慢对楼市的冲击不是爆炸性的而是文火慢炖,这就导致市场并不敏感,而且购房市场进入改善区间,急迫感也在下降,未来房价会在相当长的一?#38382;?#38388;内保持总体稳定,但在个别供应量较大的区域,会因为产?#33539;?#21457;生明显分化,届时冷热不均也将同步上演。

库存虽多,时间换空间,且慢慢消化。

?#23616;?#20851;注

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